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El error más común al comprar inmuebles


Lo que debe saber todo extranjero que quiere invertir en Miami

Redacción Agencias | 11/10/2017, 11:51 a.m.
El error más común al comprar inmuebles

Cada vez son más los extranjeros que invierten en el sur de la Florida en propiedades residenciales y comerciales.

Un dato que muchos inversionistas que no son nativos desconocen es que están sujetos -al igual que los residentes- a distintas normas fiscales.

No reconocer este concepto es la causa de los mayores errores en la planificación de los inversionistas extranjeros, afirmó Julian Montero, abogado de transacciones de negocios internacionales

"La mayoría de estos errores corresponden a la manera en que un extranjero toma título de una propiedad en EE.UU.", explicó el especialista.

De acuerdo al abogado, "ningún extranjero debe comprar una propiedad sin primero considerar las implicaciones de la ley 'FIRPTA' (ForeignInvestment in Real PropertyTaxAct of 1980), que aplica un impuesto sobre la ganancia derivada por un extranjero que vende una propiedad en EE.UU.".

A través FIRPTA se retiene del 10% al 15% del valor de la venta del inmueble en el momento del cierre (el monto de la ganancia “real” del vendedor es irrelevante).

"Esta retención es como un pago adelantado del impuesto aplicable a la venta. La consecuencia es quitarle al extranjero un monto antes de que tenga la eventual obligación de pagar el actual impuesto sobre su ganancia", precisó Montero.

Por ejemplo un extranjero no residente que compró un departamento en Miami a título personal en 2009 por u$s250.000 y en la actualidad lo vende por u$s450.000.

Como consecuencia de FIRPTA, "el comprador del departamento tiene la obligación de retener del monto de venta la suma de hasta u$s67.500 (15% de valor de venta) como un pago adelantado de las obligaciones impositivas con respecto a la venta del departamento".

Al finalizar el año impositivo, el extranjero tendrá el derecho a solicitar al IRS un reembolso de la retención o parte de la misma.

"Siguiendo el ejemplo, el impuesto que tiene que pagar el extranjero sobre la venta es de u$s30.000 (asumiendo un tasa impositiva de 15%, por ser “long-term capital gains” de u$s200.000)", señaló el especialista Montero.

Luego, a la hora de realizar su declaración anual, deberá indicar que el IRS le adeuda una devolución de impuestos por el monto de u$s10.000 (le retuvieron u$s40.000 y el impuesto aplicable era u$s30.000).

Si hubiera tenido una planificación sobre la compra y conocimiento del sistema impositivo, el inversor podría haber evitado la retención de u$s40.000 y la demora en esperar una devolución de parte del IRS.

"Probablemente, el extranjero podría haber hecho mucho con sus u$s40.000 antes de tener que eventualmente pagar el impuesto aplicable. Esto obviamente tiene mayor impacto cuando se incrementan los valores de venta por el concepto del 'valor temporal del dinero”.

Aunque hay excepciones de la ley FIRPTA, la mejor manera de evitar una retención de este tipo es con una planificación adecuada para que el vendedor no sea considerado como un extranjero bajo la ley.

Lamentablemente, muchos inversores extranjeros compran propiedades a título personal o a través de una “limitedliabilitycompany (LLC)” y ambas situaciones lo exponen al FIRPTA.

"El uso de LLCs por extranjeros para la compra de una propiedad en EE.UU. es problemático, ya que la LLC no sirve para solucionar temas fiscales", abundó Montero.